LA LOCATION MEUBLÉE DANS LA TOURMENTE…

Les débats autour du projet de loi de finances pour 2024 s’annoncent animés… Les locations saisonnières, et les locations meublées en général, verraient leur régime fiscal drastiquement remanié. On fait le point.

Un abattement harmonisé

Pour lutter contre les locations saisonnières qui déséquilibrent l’offre de logements, un amendement souhaite remanier la fiscalité locative (n°I-CF2778 adopté) en harmonisant les taux d’abattement dont bénéficient les revenus tirés des meublés touristiques et des locations longues durées dans le cadre des régimes micro. Pour préserver certains secteurs touristiques, ces taux seraient réduits dans une moindre mesure pour les maisons d’hôtes, les gîtes ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme.

La fiscalité des LMNP, LMP (micro-BIC) et les locations nues (micro-foncier) serait la suivante :

La fin d’une niche fiscale

Les loueurs en LMNP peuvent amortir le logement et son mobilier. Lors de la revente, la plus-value est déterminée selon les règles applicables aux particuliers sans réintégration de l’amortissement déduit (CGI, art. 151 septies). Deux amendements adoptés prévoient de mettre fin à cet avantage en réintégrant les amortissements (n°I-CF2789 et n°I-CF2975).

L’application de la flat tax aux revenus fonciers

Les revenus fonciers seraient soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (au lieu du barème progressif) si le propriétaire s’engage à louer le bien plus d’un an, pratiquer un loyer qui n’excède pas un plafond et présenter un diagnostic de performance énergétique de catégorie D (CGI, art. 14-0 A nouveau). Ce nouveau statut d’investisseur immobilier ne permettrait pas de dégager de déficits fonciers (n°I-CF2838).

NOUVEAU PRODUIT D’ÉPARGNE EN 2024 : LE PLAN D’ÉPARGNE AVENIR CLIMAT

Dans le cadre du projet de loi sur l’industrie verte qui sera adopté très prochainement par le Parlement, un nouveau produit d’épargne devrait voir le jour en 2024 : le plan d’épargne avenir climat.

Comment fonctionne le PEAC ?

Ce plan d’épargne destiné aux jeunes de moins de 18 ans sera bloqué jusqu’à leur majorité. Ce blocage permettra d’engager des investissements de long terme notamment dans les énergies renouvelables, la décarbonation de l’industrie ou encore les entreprises innovantes.

Le PEAC est un compte-titres tenu par un établissement bancaire investi en valeurs mobilières (actions, obligations…). S’il est ouvert auprès d’une compagnie d’assurance, un contrat de capitalisation sera conclu.

Un plafond maximum de versement sera fixé par arrêté du Ministère de l’Economie et devrait être identique à celui du Livret A (soit 22 950 €).

Une fois la majorité atteinte par le titulaire, plus aucun versement ne pourra être effectué mais le souscripteur pourra opérer des rachats jusqu’à ses 30 ans. Le plan sera ensuite clôturé automatiquement.

Dans quels types d’actifs est-il investi ?

Deux options sont offertes aux souscripteurs : les investissements “verts” » labellisés en tant que tels (investissement socialement responsable (ISR), Greenfin, obligations vertes européennes par exemple) et d’autres actifs bénéficiant d’un faible niveau d’exposition aux risques (obligations d’Etats européens notamment). D’après Bercy, le PEAC permettra d’allier sécurité et forte rentabilité.

Un cadeau fiscal à la clé…

Le projet de loi de finances pour 2024, actuellement en cours d’adoption devant le Parlement, prévoit un régime de faveur pour le futur PEAC. Il est en effet prévu d’exonérer d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux les produits et plus-values de placements réalisés (CGI, art. 157, 24° nouveau), de même que les gains nets réalisés lors du retrait de titres ou de liquidités ou du rachat du plan (CGI, art. 150-0 A, III, 4° nouveau).

LE CUMUL EMPLOI-RETRAITE : UNE NOUVELLE OPPORTUNITÉ

Pour améliorer le montant de sa retraite, plusieurs solutions sont envisageables. L’une d’entre elles est le dispositif du cumul emploi-retraite qui offre la possibilité de reprendre une activité professionnelle après avoir liquidé sa retraite. L’entrée en vigueur de la réforme des retraites au 1er septembre 2023 lui a redonné des couleurs.

Doit-on arrêter toute activité pour liquider sa retraite ?

En principe, oui. Pour pouvoir bénéficier du cumul emploi-retraite, il faut cesser toute activité professionnelle pendant 6 mois pour demander la liquidation de sa retraite et pouvoir ensuite reprendre une activité (salariée ou non).

Pourtant, depuis l’entrée en vigueur de la réforme des retraites de 2023, les travailleurs indépendants n’ont plus à remplir cette condition qui n’est plus exigée que des salariés (CSS, art. L. 161-22-1, al. 1 nouveau). Il est donc possible, dans cette situation, de liquider sa retraite tout en conservant son entreprise sans discontinuité.

Comment fonctionne le cumul emploi-retraite ?

Pour pouvoir être en “cumul emploi retraite intégral” et percevoir vos pensions de retraite sans limitation, vous devez avoir atteint l’âge légal de départ à la retraite, avoir droit à une pension de retraite à taux plein (carrière complète ou 67 ans) et avoir liquidé l’ensemble de vos régimes de retraite de base et complémentaire obligatoires, français et étrangers.

Dans le cas contraire, vous serez en “cumul emploi retraite plafonné”. Vos pensions de retraite seront réduites si vos revenus professionnels en tant que travailleur indépendant dépassent un plafond annuel : 43 992 € pour les professions libérales, 21 996 € pour les artisans et les commerçants. Pour les salariés, le total formé par les pensions et les revenus salariés ne doit pas dépasser : soit la moyenne mensuelle des 3 derniers salaires, soit 1,6 fois le SMIC.

Certains revenus ne sont pas soumis à limitation, notamment les revenus littéraires, artistiques ou scientifiques, ou encore, pour les professions libérales médicales, les revenus tirés de la participation à la permanence des soins en médecine ambulatoire (CSS, art. L 161-22).

Obtient-on des droits complémentaires à retraite pendant le cumul ?

En principe, non. Vous cotisez sur vos revenus professionnels mais aucun nouveau droit à retraite n’est créé après avoir liquidé sa retraite.

La réforme des retraites a introduit une importante exception : si vous êtes en cumul intégral à partir du 1er janvier 2023, vous bénéficierez d’un avantage vieillesse supplémentaire dans le régime de base (CSS, art. L. 161-22-1-1 nouveau). Le montant de cette nouvelle pension ne peut pas dépasser 5 % du montant annuel du plafond de la sécurité sociale (soit 2 200 € par an en 2023).

Les régimes complémentaires d’assurance vieillesse pourront ouvrir de nouveaux droits à retraite complémentaire à leurs assurés. Renseignez-vous auprès de votre caisse pour connaître les règles du jeu !

495 000

retraités ont fait le choix du cumul emploi-retraite en 2020 selon l’INSEE

La liste des communes situées en zones tendues vient d’être incrémentée de 2 500 nouvelles communes portant son total à près de 3 700 (Décret n°2023-822, 25 août 2023).

C’est autant de nouvelles possibilités pour les collectivités locales d’appliquer la taxe sur les logements vacants, la taxe d’habitation sur les logements vacants et la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Surveillez vos avis d’imposition…

QUAND L’ORDRE DES OPÉRATIONS COMPTE PLUS QUE TOUT

Vous possédez un bien immobilier à vendre et souhaitez donner des liquidités à vos deux enfants ?

Vous serez certainement tenté de vendre l’immeuble puis de réaliser la donation avec le produit de la vente. C’est dans la plupart des cas la plus mauvaise façon de procéder car vous serez taxé deux fois : d’abord sur la plus-value et une seconde fois sur la donation.

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 500 000 € acheté 250 000 € 10 ans plus tôt. Avec le jeu des abattements pour frais d’acquisition, travaux et durée de détention, la plus-value imposable est de 136 K€. La facture fiscale s’élève quant à elle à 60 413 € (IR à 19%, prélèvements sociaux et taxe sur les plus-values élevées).

Chaque enfant recevra 219 794 € et payera 15 780 € de droits de donation.

Au total, ce sont 91 973 € qui auront été payés sur les deux opérations, pour un net reçu par chaque enfant de 204 014 €.

En revanche, si l’on réalise en premier la donation de l’immeuble aux enfants, les droits de donation s’élèveront pour chacun à 28 194 € (56 388 € en tout).

Lors de la revente de l’immeuble, la plus-value dégagée sera faible, voire nulle, puisque la valeur de l’immeuble retenue pour le calcul des droits de donation aura été la valeur vénale du bien.

Chaque enfant recevra ainsi 250 000 €, diminués des droits de donation, soit un net pour chacun de 221 806 €, presque 9% de plus que dans la première hypothèse.

Cet avantage peut même être amélioré si les parents donnent la nue-propriété de l’immeuble à leurs enfants, puis des liquidités après la revente de l’immeuble et leur usufruit.