COUP FATAL POUR LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE ?
La location meublée est décidément dans le collimateur du Gouvernement...
On a pu voir dans la loi de finances de l’année dernière un bon coup de rabot dans l’application du régime micro BIC aux loueurs de meublés de tourisme non classés avec l’abaissement du plafond de recettes à 15 000 € et du taux de l’abattement pour frais à 30 % (au lieu de 77.700 € et 50 %).
Le projet de loi de finances pour 2025 réserve une nouvelle surprise aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui pourrait avoir un impact significatif sur le rendement de leur investissement.
Actuellement, les LMNP peuvent déduire de leurs recettes locatives imposables l’amortissement du logement, ce qui a évidemment pour effet de réduire à peau de chagrin la base imposable. A la revente, ils bénéficient du régime des plus-values des particuliers. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat payé à l’origine, sans tenir compte des amortissements (CGI, art. 150 VB).
Pour les cessions réalisées à compter de 2025, le PLF fait disparaître cette niche fiscale en prévoyant que les amortissements déduits viendront minorer le prix d’achat d’origine, ce qui aura pour effet de gonfler la plus-value avant abattements (PLF 2025, Texte AN 324, art. 24).
Le Gouvernement explique dans l’exposé des motifs de cette mesure , jusqu'à maintenant, cette niche fiscale concourt à renforcer les investissements dans la location de courte durée type AirBnB et accroît les tensions sur le marché locatif.
Si elle est adoptée, la mesure devrait rapporter 200 millions d'euros au Budget de l'État.
ASSURANCE-VIE : QUAND LES PRIMES EXAGÉRÉES SONT RAPPORTABLES À LA SUCCESSION
Une des raisons qui expliquent le succès de l’assurance-vie, au-delà de son régime fiscal très favorable, est que les capitaux versés au décès ne sont pas rapportables à la succession, ni réductibles en cas d’atteinte à la réserve héréditaire.
Grâce à l’assurance-vie, une personne peut orchestrer son insolvabilité au détriment des héritiers et même porter atteinte à la réserve héréditaire. C’est pour cela que le législateur a posé un garde-fou : les primes versées sur le contrat ne doivent pas être manifestement exagérées (C. assurances, art. L 132-13).
Ce n’est qu’en 2004 que la Cour de cassation a posé les critères d’appréciation de ce caractère manifestement exagéré et un arrêt récent permet de nous repencher sur leur application (C. cass., 2 mai 2024, n°22-14.829).
En l'espèce, un mari et son épouse décèdent en 2010 et 2013, en laissant leur fils et leur fille pour leur succéder. Au moment du second partage, le fils demande le rapport à la succession du capital versé à sa sœur en exécution de la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie souscrit par leur mère en 2000 et alimenté à deux reprises : une fois en 2002 après son placement en curatelle exercée par sa fille, et la seconde en 2010, soit le lendemain du décès du père.
Dans cette affaire, la Cour rappelle que le caractère manifestement exagéré des primes au regard des facultés du souscripteur s’apprécie, au moment de leur versement, au regard de son âge, de sa situation patrimoniale et familiale et de l’utilité du contrat pour lui.
Elle reproche à la Cour d’appel d’avoir simplement relevé que le couple n’était pas imposable à l’impôt sur le revenu, sans tenir compte de la situation patrimoniale globale de la souscriptrice au moment du premier versement et sans rechercher si elle ne disposait pas d’un patrimoine immobilier et d’une épargne. Concernant les deux autres versements, les critères de la Cour de cassation n’avaient tout simplement pas été appliqués.
SOLIDARITÉ FISCALE DES EX-ÉPOUX : UNE NOUVELLE AVANCÉE
Quel que soit leur régime matrimonial, les époux et partenaires de PACS soumis à une imposition commune sont solidaires du paiement des dettes d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune immobilière de leur foyer fiscal (CGI, art. 1691 bis et art. 1723 ter-00 B). Cette solidarité permet à l’Administration de réclamer la totalité du paiement de la dette indifféremment à l’un ou l’autre des conjoints.
La solidarité de paiement après le divorce ou la rupture de PACS
Là où ce principe de solidarité fiscale devient dangereux, c’est qu’en cas cas de séparation, elle perdure pour les dettes nées pendant l’union et jusqu’à complète extinction. C’est en général à ce moment-là que des injustices voient le jour. Un ex-époux peut être amené à payer un impôt dont il n’avait pas connaissance pendant la vie commune.
La demande de décharge des impositions en cas de difficultés financières
Heureusement, la loi offre la possibilité à l’ex-conjoint de demander à être déchargé de cette solidarité s’il respecte 3 conditions cumulatives :
● le divorce ou la rupture du PACS est formalisé(e) ou la vie commune n’est plus assurée,
● le demandeur est à jour dans ses obligations déclaratives au plan fiscal,
● il existe une disproportion entre la dette fiscale et la situation financière et patrimoniale du demandeur.
L’Administration instruit la demande en évaluant sur 3 ans la capacité de remboursement du demandeur compte tenu de ses biens, ses ressources et ses charges (impôts de l’année, loyer, crédit immobilier, pensions alimentaires, frais de garde et de scolarité des enfants et, d’une manière générale, toutes les charges de vie courante).
Une nouvelle possibilité de décharge
A défaut de réelles difficultés financières, la solidarité de paiement est donc maintenue et peut aboutir à des situations dramatiques, en particulier en cas de fraude fiscale avec des rehaussements assortis de pénalités importantes. C’est pourquoi la loi n° 2024-494 du 31 mai 2024 a créé un nouveau cas de décharge pour l’ex-époux (LPF, art. L. 247, al. 3).
L’article L 247 du LPF permet déjà à l’Administration d’accorder une remise gracieuse de l’impôt et des majorations, pénalités et intérêts de retard, même lorsque la solvabilité du débiteur n’est pas soulevée. Depuis le 2 juin 2024, elle peut également accorder une décharge de responsabilité si deux conditions sont respectées : le demandeur doit être à jour dans ses obligations déclaratives et être effectivement séparé de son conjoint.
Le succès d’une telle demande n’est toutefois pas garanti puisque l’Administration reste libre d’apprécier librement la situation du demandeur.
25 % depuis le 1er janvier 2024 pour l’or
L’Autorité des marchés financiers vient de publier la liste des 25 nouveaux sites internet proposant illégalement en France des services sur actifs numériques et des levées de fonds par émission de jetons (ICO).
Pour vous assurer qu’une entité est autorisée à opérer en France dans ce domaine (services sur crypto-actifs ou de financement participatif), consultez la liste blanche sur le site de l’AMF.
CONTRAT DE CAPITALISATION ET STRATÉGIE PATRIMONIALE
Le contrat de capitalisation (ou bon de capitalisation) est un produit d’épargne ouvert auprès d’une assurance permettant d’investir sur des supports financiers variés (SICAV, FCP, SCPI…). Il ressemble par son fonctionnement et sa fiscalité à l’assurance-vie mais s’en distingue par le fait qu’il ne repose pas sur la durée de vie du souscripteur et est transmissible par décès ou par donation.
Compte tenu de ses particularités, des stratégies patrimoniales peuvent être mises en place à travers cette enveloppe. Ainsi, il est possible de transmettre de son vivant un contrat de capitalisation par donation en pleine propriété ou en démembrement sans frottement fiscal.
Prenons l’exemple d’un couple de 75 ans qui cède un appartement pour 420.000 € (primes versées après 70 ans). Avec les fonds, un contrat de capitalisation est ouvert pour chacun de leurs 3 enfants (140.000 € chacun). Chaque contrat est donné en nue-propriété, soit une valeur de 98.000 € par contrat (usufruit valorisé à 30%). Grâce à l’abattement en ligne directe de 100.000 €, aucun droit de donation n’est dû et, au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété du contrat de capitalisation sans aucun droit supplémentaire à payer. De plus, ils conservent l’antériorité fiscale de leur contrat.
Si un contrat d’assurance-vie avait été ouvert avec les 420.000 €, au décès des parents, les enfants auraient dû s’acquitter des droits de succession calculés après application d’un abattement de 30.500 € pour l’ensemble des contrats.
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